שוק הנדל"ן במודיעין-מגמות והשלכות


חוקי הכלכלה מלמדים אותנו שוב ושוב על כוחו של השוק  וכוחות ההיצע והביקוש הפועלים בו.
המדינה כרגולטור יכולה לפתור כשלי שוק כמו מנופול עסקי
(לדוגמא בדיון הקיים כיום על חברת תנובה כמנופול בהקשר למחירי הקוט'ג) 
וזה גם תפקידה כממשלה המגנה על זכויות האזרח בנושאים בהם קיימת אי סמטריה ברורה  
לרעתו מול כוחות השוק. השאלה היא האם הצעדים שהממשלה עושה בתחום המיסוי,
(לדוגמא הפטור ממס שבח על  מכירת דירה למוכרים,הפחתת מס הרכישה לקונים)
אינם מבחינת כדור אקמול לפציינט שזקוק לניתוח. 

בתוך מציאות זו,שוק הנדלן בכלל ובמודיעין בפרט,פועל במסגרת חוקי ההיצע והביקוש 
הקיימים בכלכלה ומחירי הדירות במודיעין נמצאים לפיכך בהשפעה מתמדת.
מלאי הדירות החדשות במודיעין נמצא בירידה מתמדת ,מאחר והשכונות החדשות האחרונות 
כמו ציפור מתחילות להתאכלס במלואן וכשהיצע הדירות החדשות קטן,המחירים עולים 
גם שמדובר באיכלוס בטווח זמן רחוק יותר מבחינת הדייר. כשהיצע הדירות החדשות קטן  
הביקושים פונים לשוק הדירות הקיימות שם המחירים עלו ב-4-5 שנים האחרונות בשכונות שונות בעיר 

בעשרות אחוזים ואף חצו והכפילו את ערך הנכס שניקנה בטווח זמן זה.

 

מציאות זו יוצרת מצבים של מוכרים שמבקשים מחירים גבוהים מידי ומאמינים שימצאו קונה. 
וקונים שנבהלים ממחירים אלו ו"יושבים על הגדר" בתיקווה שירידה בביקושים לאורך זמן תשיב 
את מחירי הדירות למצב  בר קנייה מבחינתם. 
הצעירים שנדדו  מירושלים,ראשל"צ והשרון למודיעין כעיר צעירה ומתפתחת מגלים שבמליון ש"ח אפשר 
לקנות בד"כ דירה בקומה -3 -2-ללא מעלית,כאשר בסכום  נמוך מזה לפני כ-5 שנים ניתן היה לרכוש  מקבלן 
דירת 5 חדרים חדשה עם גינה גדולה בבנין חדש,בשכונת ציפור.
מודיעין למעשה דומה במובן הזה למנייה מוצלחת בשוק ההון שעלתה ועלתה  כתוצאה  מביקושים הנובעים 
מאטרקטיביות של עיר מתוכננת,רכבת,משפחות צעירות בעלות מאפיינים סוציו אקנומים גבוהים,
מיקום ונגישות תעסוקתית וכד'  וכעת נראה  שהמנייה הגיעה לגבהים /מחירים שמקטינים כבר את הביקושים אליה 

הן בשוק הדירות החדשות בו ההיצע קטן כתוצאה ממלאי דירות הולך וקטן והן בשוק דירות יד שנייה  עקב המחירים הגבוהים.

 

ברנרד רסקין מנכ"ל רי/מקס ישראל, טוען בהקשר לכך ברמה של  כלל מצב הנדלן בישראל, 
כי "האנשים שיפגעו הם אלו שלא יכולים לקנות דירה, כי אין להם יכולת כלכלית או אלו שחיים בדירה זמנית. 
אני חושב שיש יותר מידי מעורבות (ממשלתית)ומניפולציות והדבר החשוב ביותר זה לדאוג לכך שלמי שקונה דירה, 
יש יכולת להחזיר את הכסף על מנת שלא יהיו משברים אישיים ופיננסיים בעתיד".
 http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4076396,00.html 

ההשלכות של מצב זה בפועל על עסקאות נדל"ן במודיעין,מתבטאות בין היתר בזמן  ממוצע   
ממושך יותר למכירת דירות,קיטון בכמות העסקאות ועליה בשוק השכירות. 
מבחינת סוכן הנדל"ן הפעיל במודיעין בתוך תנאים אלו,עולה החשיבות של עבודת שטח יסודית 
והתאמה של "חליפה ללקוח" שכן,בניגוד לעבר באו זוגות צעירים מחוץ לעיר ניצלו הזדמנות וקנו דירה  במודיעין 
במחיר אטרקטיבי,או משקיעים שקנו מתוך רצון לתשואה גבוהה(כלומר שוק קונים ער),
כיום דומה  שהשוק פונה יותר יחסית, לכיוון משפרי דיור בתוך העיר עצמה,הווה אומר ניידות פנימית של מי שמוכר 
4 חדרים ועובר ל-5 או לחלופין מי שמוכר בית או דירה גדולה עקב עזיבת ילדים בוגרים וכדומה,לדירה קטנה יותר.

במציאות כזו של   שוק מוכרים  וקונים  על בסיס ניידות פנימית  ,כללי ההיצע והביקוש  קיימים באותה המידה,
אך השוק ככלל אינו רווי בקונים,מי שהופך את סוכן הנדלן המקצועי של רימקס לאדם שחייב להתבסס על הכרות 
לא פורמלית  שת"פ מישרדי ורשתות חברתיות ככלי לאיתור קונים ספצפים  והתאמה אישית של נכס עבורם.
מכירה/השכרה
ישוב
שכונה
סוג הנכס
מספר חדרים
קומה
מחיר מבוקש
חניה
מעלית
מחסן
שם הסוכן
חיפוש חופשי

נכסים בבלעדיות

מכירה ורכישת בית הינם תהליכים המלווים בעוצמות רגשיות גבוהות.
אנו רואים את תפקידנו העיקרי להוביל אתכם לחוויה חיובית באמצעות ניטרול הרגשות והעצמת המקצועיות.
משרד וסוכניו מדורג מידי חודש בעשיריה המובילה של הרשת בהיקף העסקאות והעמלות.
אנו מזמינים אותך ליצור קשר עם הסוכן המתמחה באיזור ולקבל ממנו ייעוץ ראשוני חינם.